Zadatek – czy jest zwrotny? Czym różni się zadatek od zaliczki?

Podpisując umowę – na mieszkanie, samochód czy usługę – często słyszymy: „trzeba wpłacić zadatek”. Tylko co to właściwie oznacza w praktyce? Czy zadatek zawsze podlega zwrotowi, a jeśli nie – kiedy można go stracić lub odzyskać w podwójnej wysokości? I czym tak naprawdę różni się zadatek od zaliczki, które wiele osób traktuje jak pojęcia zamienne? W tym artykule w prosty sposób wyjaśniamy kluczowe różnice, konsekwencje prawne oraz podpowiadamy, na co zwrócić uwagę, zanim przekażesz pieniądze drugiej stronie umowy.

Zadatek – co to takiego?

Zadatek to instytucja prawa cywilnego uregulowana w art. 394 Kodeksu cywilnego. Polega na wręczeniu przy zawarciu umowy określonej sumy pieniężnej lub innej rzeczy majątkowej jednej ze stron drugiej stronie, w celu zabezpieczenia wykonania umowy. Co istotne, aby dana kwota została uznana za zadatek, musi to wyraźnie wynikać z treści umowy lub z okoliczności jej zawarcia – samo użycie słowa „przedpłata” czy „zaliczka” nie wywołuje takich skutków prawnych.

Podstawową funkcją zadatku jest wzmocnienie pewności obrotu i zdyscyplinowanie stron do realizacji zobowiązań. Jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek co do zasady zalicza się na poczet świadczenia strony, która go wręczyła (np. ceny zakupu). W przypadku niewykonania umowy zadatek pełni natomiast funkcję odszkodowawczą i uproszczonej sankcji umownej – bez konieczności wykazywania wysokości poniesionej szkody. Skutki jego zatrzymania lub obowiązku zwrotu zależą od tego, która ze stron ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy.

Zadatek w Kodeksie cywilnym

Zasady dotyczące zadatku zostały wprost uregulowane w artykule 394 Kodeksu cywilnego, który określa jego skutki na wypadek wykonania lub niewykonania umowy. Przepis ten stanowi, że, w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego, jeśli umowa została wykonana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeśli zaliczenie nie jest możliwe – powinien zostać zwrócony. Jeżeli natomiast jedna ze stron nie wykona umowy, druga strona może, bez wyznaczenia terminu dodatkowego, odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek albo – jeśli sama go wręczyła – żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Kodeks cywilny przewiduje również sytuacje, w których zadatek podlega zwrotowi w pierwotnej wysokości. Ma to miejsce wtedy, gdy umowa nie zostanie wykonana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo gdy odpowiedzialność za niewykonanie obciąża obie strony. W takich przypadkach zadatek traci swoją funkcję sankcyjną i staje się świadczeniem zwrotnym.

Regulacja kodeksowa ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą w umowie odmiennie ukształtować skutki zadatku, o ile nie sprzeciwia się to przepisom bezwzględnie obowiązującym ani zasadom współżycia społecznego.

Jaka powinna być wysokość zadatku?

Przepisy prawa nie określają minimalnej ani maksymalnej wysokości zadatku, pozostawiając tę kwestię swobodzie stron umowy. Jednakże jego kwota powinna być ustalona rozsądnie i adekwatnie do wartości oraz charakteru transakcji. Zadatek ma bowiem pełnić funkcję zabezpieczającą i dyscyplinującą, a nie prowadzić do nadmiernego uprzywilejowania jednej ze stron.

W obrocie najczęściej spotyka się zadatek w wysokości od kilku do kilkunastu procent wartości umowy – przykładowo 10-20% ceny przy umowach sprzedaży nieruchomości lub droższych ruchomości. Zbyt niski zadatek może nie spełniać swojej funkcji motywującej do wykonania umowy, natomiast zadatek rażąco wygórowany może zostać zakwestionowany, np. jako sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. W skrajnych przypadkach sąd może ograniczyć jego skutki lub uznać takie postanowienie umowne za nieważne. Dlatego ustalając wysokość zadatku, warto uwzględnić realne ryzyko niewykonania umowy, wartość świadczenia oraz interesy obu stron.

Przeczytaj także: Jak zostać księgowym?

Jaki jest cel zaliczki lub zadatku?

Przedpłata, zaliczka i zadatek mają wspólny mianownik – wszystkie polegają na przekazaniu części pieniędzy jeszcze przed wykonaniem umowy. Ich cel i skutki prawne nie są jednak tożsame. Podstawowym celem przedpłaty jest sfinansowanie lub ułatwienie realizacji przyszłego świadczenia, np. pokrycie kosztów materiałów, rezerwacja terminu czy potwierdzenie zamiaru zawarcia umowy. Ma ona przede wszystkim charakter organizacyjny i finansowy, a nie zabezpieczający.

Zaliczka pełni podobną funkcję – jest częściową zapłatą na poczet przyszłego świadczenia i co do zasady podlega zwrotowi, jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, niezależnie od przyczyn. Nie stanowi ona sankcji za niewykonanie umowy i nie rozstrzyga o odpowiedzialności stron.

Inaczej jest w przypadku zadatku, którego celem jest przede wszystkim zabezpieczenie wykonania umowy oraz zdyscyplinowanie stron. Zadatek wiąże się z konkretnymi konsekwencjami prawnymi w razie niewykonania umowy – może zostać zatrzymany albo podlegać zwrotowi w podwójnej wysokości. Wybór jednej z tych form przedpłaty ma więc istotne znaczenie praktyczne i powinien być świadomy, a najlepiej jasno uregulowany w treści umowy.

Przedpłata, zadatek a zaliczka

W praktyce obrotu gospodarczego oraz w umowach cywilnoprawnych często spotykamy się z pojęciami przedpłata, zaliczka i zadatek. Choć w potocznym języku bywają używane zamiennie, w rzeczywistości mają różne znaczenie prawne i odmienne skutki, zwłaszcza w przypadku niewykonania umowy. Prawidłowe rozróżnienie tych pojęć jest istotne zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego, ponieważ wpływa na zakres odpowiedzialności stron oraz możliwość dochodzenia roszczeń.

Kryterium	Przedpłata	Zaliczka	Zadatek
Definicja	Wpłata całości lub części ceny przed wykonaniem umowy	Część ceny wpłacona na poczet przyszłego świadczenia	Szczególna forma zabezpieczenia wykonania umowy
Podstawa prawna	Brak szczególnej regulacji (zasada swobody umów)	Brak szczególnej regulacji (zasada swobody umów)	Kodeks cywilny (art. 394)
Cel	Finansowanie lub wcześniejsze uregulowanie ceny	Potwierdzenie zamiaru zawarcia umowy	Zabezpieczenie wykonania umowy
Czy jest zaliczana na poczet ceny?	Tak	Tak	Tak
Skutek wykonania umowy	Zaliczenie na cenę końcową	Zaliczenie na cenę końcową	Zaliczenie na cenę końcową
Skutek niewykonania umowy z winy wpłacającego	Zwrot przedpłaty	Zwrot zaliczki	Zadatek przepada na rzecz drugiej strony
Skutek niewykonania umowy z winy drugiej strony	Zwrot przedpłaty	Zwrot zaliczki	Zwrot zadatku w podwójnej wysokości
Możliwość żądania dodatkowego odszkodowania	Na zasadach ogólnych	Na zasadach ogólnych	Co do zasady nie, chyba że strony postanowią inaczej
Charakter zabezpieczający	Nie	Nie	Tak

Czy zadatek podlega zwrotowi?

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego, której głównym celem jest zabezpieczenie wykonania umowy. Został uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego i polega na wręczeniu jednej ze stron określonej kwoty pieniężnej (lub rzeczy) przy zawarciu umowy. W przeciwieństwie do zaliczki, zadatek wywołuje konkretne skutki prawne w razie niewykonania umowy, dlatego kwestia jego zwrotu zależy od okoliczności, w jakich doszło do niedojścia umowy do skutku.

Co do zasady zadatek nie podlega zwrotowi, jeżeli umowa nie zostanie wykonana z winy strony, która go wręczyła. W takiej sytuacji druga strona może zatrzymać otrzymany zadatek bez konieczności wykazywania poniesionej szkody.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy niewykonanie umowy następuje z winy strony, która zadatek otrzymała. Wówczas strona, która zadatek wpłaciła, może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Uprawnienie to stanowi ustawową rekompensatę za niewykonanie umowy i zastępuje, co do zasady, dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, chyba że strony postanowią inaczej.

Zadatek w pewnym sensie podlega również zwrotowi wtedy, gdy umowa została wykonana zgodnie z jej treścią. W takim przypadku nie pełni on już funkcji zabezpieczającej, lecz zostaje zaliczony na poczet ceny lub innego świadczenia należnego od strony, która go wręczyła. Podobnie dzieje się w sytuacji, gdy strony rozwiążą umowę za porozumieniem – wówczas zadatek powinien zostać zwrócony, o ile strony nie ustaliły odmiennych zasad rozliczenia.

Zwrot zadatku następuje także wtedy, gdy niewykonanie umowy było spowodowane okolicznościami niezależnymi od stron, za które żadna z nich nie ponosi odpowiedzialności, na przykład w wyniku działania siły wyższej.

Co dzieje się z zadatkiem w razie niewykonania umowy?

W razie niewykonania umowy zadatek pełni funkcję sankcji i zabezpieczenia, a jego los zależy od tego, która strona ponosi odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania. Zasady te wynikają z art. 394 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli do niewykonania umowy dochodzi z winy strony, która zadatek wręczyła, druga strona ma prawo zatrzymać zadatek. W takim przypadku zadatek przepada, a strona, która go wpłaciła, nie może żądać jego zwrotu. Rozwiązanie to ma na celu rekompensatę za niewykonanie umowy oraz zdyscyplinowanie kontrahenta.

Odwrotna sytuacja występuje wtedy, gdy niewykonanie umowy następuje z winy strony, która zadatek otrzymała. Wówczas strona, która zadatek wpłaciła, może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jest to ustawowa forma rekompensaty, która co do zasady zastępuje dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, chyba że strony w umowie postanowią inaczej.

Jeżeli natomiast niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn niezależnych od stron, za które żadna z nich nie ponosi odpowiedzialności (np. działanie siły wyższej), zadatek podlega zwrotowi w pierwotnej wysokości. W takiej sytuacji nie ma podstaw ani do jego zatrzymania, ani do żądania zwrotu podwójnej kwoty.

Warto również zaznaczyć, że rozwiązanie umowy za porozumieniem stron prowadzi do obowiązku zwrotu zadatku, o ile strony nie ustalą innych zasad rozliczenia. Zadatek przestaje wtedy pełnić funkcję zabezpieczającą, ponieważ brak jest strony „winnej” niewykonania umowy.

Zadatek przy zawieraniu umowy

Przy zawieraniu umowy, w tym umowy przedwstępnej, zadatek powinien być wyraźnie określony w jej treści, zarówno pod względem wysokości, jak i celu, w jakim jest wręczany. Jasne sformułowanie w umowie, że dana wpłata stanowi zadatek, pozwala uniknąć późniejszych sporów dotyczących jego charakteru i skutków prawnych w razie niewykonania umowy.

Brak precyzyjnego wskazania może prowadzić do sytuacji, w której wpłata zostanie uznana za zaliczkę lub przedpłatę, co znacznie ogranicza prawa strony do zatrzymania lub żądania podwójnego zwrotu. Dlatego w praktyce zaleca się, aby umowa zawierała jednoznaczne postanowienie o zadatku, wskazując jego kwotę, cel oraz konsekwencje niewykonania umowy, co zwiększa bezpieczeństwo obrotu prawnego i minimalizuje ryzyko sporów sądowych.

Często zadawane pytania

Czy roszczenie o zwrot zadatku się przedawnia?

Roszczenie o zwrot zadatku z umowy przedwstępnej przedawnia się w ciągu 1 roku od dnia, w którym umowa miała być zawarta.

Ile % powinien wynosić zadatek?

Kodeks cywilny nie określa minimalnej ani maksymalnej wysokości zadatku. W praktyce jego wartość zwykle wynosi 10-20% ceny umowy, choć strony mogą ustalić inną kwotę. Ważne, aby zadatek był proporcjonalny do wartości zabezpieczanego świadczenia – zbyt niski może nie spełniać funkcji motywacyjnej, a zbyt wysoki może być uznany za niewspółmierny.

Czy zadatek jest wymagany przy kredycie hipotecznym?

Zadatek formalnie nie jest obowiązkowy, ale w praktyce banki często traktują go jako część wkładu własnego przy zakupie nieruchomości. Wręczenie zadatku w umowie przedwstępnej może więc pomóc w spełnieniu wymogów dotyczących wkładu własnego wymaganych przez bank, jednocześnie zabezpieczając interesy stron.

Czy z zadatku można się wycofać?

Zadatek nie podlega jednostronnemu wycofaniu. Jeśli strona, która go wpłaciła, odstępuje od umowy z własnej winy, zadatek przepada na rzecz drugiej strony. Wycofanie się bez konsekwencji możliwe jest jedynie wtedy, gdy umowa zostaje rozwiązana za porozumieniem stron lub niewykonanie następuje z przyczyn niezależnych od stron.

Co jest lepsze, zadatek czy zaliczka?

To zależy od celu wpłaty. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą, pozwala zatrzymać kwotę w razie niewykonania umowy lub żądać zwrotu w podwójnej wysokości, jeśli winna jest strona otrzymująca zadatek. Zaliczka jest jedynie wcześniejszą wpłatą części ceny, bez dodatkowych konsekwencji prawnych w przypadku niewykonania umowy. Jeśli chodzi o ochronę interesów strony otrzymującej świadczenie lub motywowanie do wykonania umowy, zadatek jest skuteczniejszy, natomiast zaliczka sprawdza się przy zwykłych płatnościach przed realizacją świadczenia.