Użytkowanie wieczyste – co to jest, jakie daje prawa i jak wygląda przekształcenie we własność?

Użytkowanie wieczyste to jedna z tych instytucji prawnych, które wciąż budzą wiele pytań — mimo że w Polsce funkcjonuje od dekad, a od 2019 roku znaczna część gruntów mieszkaniowych została z niego automatycznie wyłączona.

W tym artykule wyjaśniamy, czym jest użytkowanie wieczyste, czym różni się od prawa własności, jakie opłaty się z nim wiążą, czy można je zbyć oraz jak w praktyce wygląda przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności — także w kontekście najnowszych zmian.

Użytkowanie wieczyste — co to jest?

Użytkowanie wieczyste to prawo rzeczowe pośrednie między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi — daje użytkownikowi bardzo szeroki zakres uprawnień do korzystania z cudzego gruntu, zbliżony do uprawnień właściciela, ale ograniczony w czasie oraz podlegający pewnym rygorom wynikającym z umowy i przepisów szczególnych. Instytucja ta uregulowana jest przede wszystkim w Kodeksie cywilnym (art. 232–243) oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która precyzuje m.in. zasady oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste, wysokość i sposób naliczania opłat oraz procedurę przekształcenia tego prawa w prawo własności.

Zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego, w użytkowanie wieczyste mogą być oddawane wyłącznie grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast; grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, ale włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki; a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Innymi słowy, przedmiotem tego prawa może być tylko grunt należący do Skarbu Państwa lub do jednostek samorządu terytorialnego — nigdy grunt należący do osoby prywatnej.

Podstawa prawna prawa użytkowania wieczystego

Prawo użytkowania wieczystego opiera się na dwóch głównych aktach prawnych:

• Kodeks cywilny — art. 232–243, które określają istotę prawa, sposób jego ustanowienia, czas trwania, prawa i obowiązki stron oraz zasady wygaśnięcia i rozwiązania umowy.

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami — reguluje szczegółowo tryb oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zasady ustalania i aktualizacji opłat rocznych, a także — po nowelizacjach z ostatnich lat — procedurę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Dodatkowo kluczowe znaczenie ma ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, na mocy której z dniem 1 stycznia 2019 roku miliony gruntów mieszkaniowych w Polsce zmieniło status prawny z mocy samego prawa.

Kto może być użytkownikiem wieczystym?

Stroną umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna — a więc zarówno osoba prywatna nabywająca grunt na cele mieszkaniowe, jak i spółka, spółdzielnia czy inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Ustawodawca nie różnicuje w tym zakresie zasadniczo zakresu praw przysługujących użytkownikowi wieczystemu w zależności od tego, czy jest nim osoba fizyczna, czy osoba prawna — różnice pojawiają się natomiast przy okazji wysokości opłat rocznych, które zależą od celu, na jaki grunt został oddany (np. cele mieszkaniowe, działalność gospodarcza, cele rolne).

Warto podkreślić, że użytkowanie wieczyste może dotyczyć zarówno gruntów oddawanych osobom fizycznym z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, jak i gruntów przekazywanych podmiotom gospodarczym pod inwestycje komercyjne, przemysłowe czy usługowe.

Jak dochodzi do ustanowienia użytkowania wieczystego?

Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na podstawie umowy zawartej między właścicielem gruntu a przyszłym użytkownikiem wieczystym. Zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą praw rzeczowych na nieruchomościach, umowa taka wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności — podobnie jak w przypadku przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Samo zawarcie umowy w formie aktu notarialnego nie wystarcza jednak do skutecznego ustanowienia prawa — konieczny jest także wpis do księgi wieczystej, który w tym wypadku ma charakter konstytutywny. Oznacza to, że prawo użytkowania wieczystego powstaje dopiero z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej, a nie już w momencie podpisania aktu notarialnego.

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinna określać w szczególności: czas trwania prawa, przeznaczenie gruntu (np. cele mieszkaniowe, usługowe, przemysłowe), obowiązek zabudowy w określonym terminie oraz wysokość opłaty pierwszej i opłat rocznych.

Na jaki okres ustanawia się użytkowanie wieczyste?

Jak widnieje w art. 236 Kodeksu cywilnego, oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na tak długi okres, dopuszczalne jest oddanie gruntu na czas krótszy, jednak nie krótszy niż 40 lat.

W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem terminu zastrzeżonego w umowie wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia — a wcześniej wystąpić z takim żądaniem może, jeśli okres amortyzacji poniesionych na gruncie nakładów jest znacznie dłuższy niż okres, który pozostał do końca umowy. Przedłużenie następuje na dalszy okres, wynoszący od 40 do 99 lat. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna jedynie wtedy, gdy przemawia za tym ważny interes społeczny — właściciel gruntu nie może więc odmówić przedłużenia w sposób dowolny, bez wskazania konkretnej, uzasadnionej przyczyny.

Prawa i obowiązki użytkownika wieczystego

Jak zapisane w art. 233 Kodeksu cywilnego, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu jednostek samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać — a więc może je sprzedać, darować, obciążyć hipoteką czy przekazać w spadku.

Do najważniejszych uprawnień użytkownika wieczystego należą:

• korzystanie z gruntu z wyłączeniem innych osób, w granicach określonych umową oraz przepisami,

• prawo do pobierania pożytków z nieruchomości,

• prawo do rozporządzania swoim prawem — w tym zbycia, obciążenia czy przekazania w drodze dziedziczenia,

• prawo własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na użytkowanym gruncie, odrębne od prawa do samego gruntu.

Do podstawowych obowiązków wieczystego użytkownika należy natomiast korzystanie z nieruchomości gruntowej w sposób zgodny z jej przeznaczeniem określonym w umowie oraz — jeżeli tak przewiduje umowa — zabudowanie gruntu w ustalonym terminie zgodnie z jego przeznaczeniem. Użytkownik wieczysty zobowiązany jest również utrzymywać nieruchomość w należytym stanie oraz terminowo uiszczać opłaty roczne.

Opłaty za użytkowanie wieczyste

Opłaty za użytkowanie wieczyste to temat, który najbardziej interesuje osoby korzystające z tego prawa, ponieważ mają one bezpośredni wpływ na koszty utrzymania nieruchomości. System opłat składa się z dwóch elementów:

1. Opłata pierwsza — jednorazowa opłata wnoszona przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, której wysokość zależy od wartości nieruchomości oraz przeznaczenia gruntu.

2. Opłata roczna — uiszczana przez cały czas trwania użytkowania wieczystego, płatna z góry za dany rok, co do zasady do 31 marca. Wysokość opłaty rocznej wyrażana jest jako procent wartości nieruchomości gruntowej i zależy od celu, na jaki grunt został oddany — inna stawka obowiązuje dla gruntów mieszkaniowych, inna dla działalności gospodarczej, a jeszcze inna dla celów rolnych.

Opłata za użytkowanie wieczyste może zostać zaktualizowana — właściciel gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) może dokonać aktualizacji opłaty rocznej nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie istotnej zmianie. Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z nową wysokością opłaty, ma prawo złożyć wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona bądź że powinna być ustalona w innej wysokości.

Wysokość opłaty rocznej w zależności od przeznaczenia gruntu

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie jest jednolita — ustawa o gospodarce nieruchomościami różnicuje stawki procentowe w zależności od tego, jaki jest cel gospodarczy użytkowania wieczystego danej działki. Najniższe stawki dotyczą gruntów oddanych na cele mieszkaniowe oraz na działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, oświatową, naukową lub badawczo-rozwojową — tu opłata roczna wynosi zwykle 1% wartości nieruchomości gruntowej.

Wyższe stawki obowiązują dla gruntów przeznaczonych pod działalność gospodarczą inną niż rolna — zazwyczaj w granicach 3% wartości nieruchomości, choć w konkretnych umowach mogą pojawić się inne wartości, ustalane indywidualnie przez właściwy organ w granicach wskazanych przepisami. Osobne, niższe stawki przewidziano również dla nieruchomości oddanych na cele rolne.

To rozróżnienie ma istotne znaczenie praktyczne — ten sam grunt, w zależności od tego, czy zostanie przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, czy pod działalność komercyjną, może generować zupełnie inny poziom rocznych kosztów po stronie użytkownika wieczystego. Z tego względu przy nabywaniu prawa użytkowania wieczystego — czy to w drodze pierwotnego przetargu, czy poprzez nabycie prawa od dotychczasowego użytkownika wieczystego — warto dokładnie zweryfikować zapisy umowy dotyczące przeznaczenia gruntu oraz wynikającej z niego stawki opłaty rocznej.

Użytkowanie wieczyste a własność — najważniejsze różnice

Choć użytkowanie wieczyste w praktyce daje użytkownikowi uprawnienia bardzo zbliżone do właściciela nieruchomości, prawnie są to dwie odrębne instytucje. Oto najważniejsze różnice między własnością a użytkowaniem wieczystym:

• Czas trwania — prawo własności jest bezterminowe, natomiast użytkowanie wieczyste ustanawiane jest na czas określony (co do zasady 99 lat, minimalnie 40 lat).

• Właściciel gruntu — w przypadku użytkowania wieczystego właścicielem gruntu przez cały czas trwania umowy pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, a użytkownik wieczysty jest jedynie uprawnionym do korzystania z gruntu w określonych granicach.

• Opłaty — właściciel nieruchomości nie ponosi opłat rocznych z tytułu samego posiadania prawa własności (poza podatkiem od nieruchomości), natomiast użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania opłaty rocznej przez cały okres trwania prawa.

• Możliwość odebrania prawa — umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu w przypadkach przewidzianych w przepisach, np. gdy użytkownik korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem — prawa własności w tak bezpośredni sposób odebrać nie można.

• Zabudowa — umowa użytkowania wieczystego często nakłada obowiązek zabudowy gruntu w określonym terminie, czego prawo własności samo w sobie nie przewiduje.

Mimo tych różnic, w obu przypadkach właściciel (odpowiednio gruntu albo nieruchomości) może swobodnie korzystać z niej, pobierać pożytki oraz rozporządzać swoim prawem — co sprawia, że dla wielu osób praktyczna różnica między własnością a użytkowaniem wieczystym bywa trudna do uchwycenia bez analizy stanu prawnego konkretnej nieruchomości.

Czy użytkowanie wieczyste jest zbywalne?

Tak — użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym. Użytkownik wieczysty może sprzedać swoje prawo, darować je, zamienić, a także obciążyć hipoteką czy przekazać w drodze dziedziczenia. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości — co oznacza, że zbycie tego prawa, podobnie jak jego pierwotne ustanowienie, wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Co istotne, przy zbyciu użytkowania wieczystego nabywca wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki dotychczasowego użytkownika wieczystego — w tym w obowiązek uiszczania opłat rocznych oraz ewentualny obowiązek zabudowy gruntu, jeśli nie został on wcześniej zrealizowany przez poprzedniego użytkownika. Wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu przenoszone jest również prawo własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na tym gruncie, ponieważ w polskim prawie oba te prawa są ze sobą nierozerwalnie związane.

Rozwiązanie i wygaśnięcie umowy użytkowania wieczystego

Jak widnieje w art. 240 Kodeksu cywilnego, umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie — w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń w ustalonym terminie.

Użytkowanie wieczyste wygasa również z upływem okresu, na jaki zostało ustanowione — jeśli strony nie zdecydują się na jego przedłużenie na kolejny okres, prawo to automatycznie ustaje, a grunt wraz z wszystkimi naniesieniami wraca w pełne, nieobciążone władanie właściciela. W takiej sytuacji dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za wzniesione na gruncie budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu nieruchomości.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

To zagadnienie, które w ostatnich latach dotyczy największej liczby osób w Polsce, ponieważ ustawodawca w kilku etapach ograniczał zakres stosowania użytkowania wieczystego, przekształcając je w wielu przypadkach w pełne prawo własności.

Przekształcenie gruntów mieszkaniowych — automatyczne, od 1 stycznia 2019 roku

Na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, z dniem 1 stycznia 2019 roku wszystkie grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, budynkami wielorodzinnymi (w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne) oraz garażami — wraz z gruntami niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków — zostały przekształcone w prawo własności z mocy samego prawa, bez konieczności składania wniosku ani zawierania odrębnej umowy w formie aktu notarialnego.

Dotychczasowi użytkownicy wieczyści stali się z tą datą właścicielami (lub współwłaścicielami) gruntów pod swoimi budynkami. Fakt przekształcenia potwierdzany był stosownym zaświadczeniem wydawanym przez właściwy organ, na podstawie którego sądy wieczystoksięgowe aktualizowały wpisy w księgach wieczystych.

Uzyskanie prawa własności nie było jednak całkowicie bezpłatne — dotychczasową, coroczną opłatę za użytkowanie wieczyste zastąpiła tzw. opłata przekształceniowa, wnoszona co do zasady przez 20 lat, do 31 marca każdego roku. Osoby, które chcą uniknąć rozłożenia płatności na dwie dekady, mogą w każdym momencie tego okresu zgłosić zamiar jednorazowej spłaty całości opłaty — co w wielu przypadkach wiąże się z ustawową bonifikatą, której wysokość zależy od tego, czy właścicielem gruntu był Skarb Państwa czy dana jednostka samorządu terytorialnego, a także od uchwał podjętych przez lokalne władze.

Przekształcenie gruntów wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe

Znacznie bardziej złożona sytuacja dotyczy nieruchomości wykorzystywanych na cele komercyjne, przemysłowe czy usługowe — tu przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nigdy nie miało charakteru automatycznego i wymagało złożenia wniosku przez zainteresowanego użytkownika wieczystego.

Na przestrzeni ostatnich lat funkcjonowały równolegle dwie ścieżki:

• Ścieżka oparta na decyzji administracyjnej — wywodząca się z przepisów obowiązujących od 2005 roku, umożliwiająca osobom fizycznym będącym użytkownikami wieczystymi (w określonych, wskazanych w przepisach wypadkach) wystąpienie z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na drodze decyzji administracyjnej, wydawanej np. przez prezydenta miasta lub starostę. Możliwość skorzystania z tej ścieżki, po kolejnych nowelizacjach wydłużających terminy, ostatecznie zamknięto z końcem 2025 roku.

• Ścieżka wprowadzona nowelizacją z 26 maja 2023 roku — dotycząca przede wszystkim przedsiębiorców będących użytkownikami wieczystymi nieruchomości komercyjnych, którzy mogli wnioskować do Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego o sprzedaż nieruchomości na swoją rzecz. Termin na złożenie takiego wniosku wobec nieruchomości Skarbu Państwa upłynął z końcem sierpnia 2024 roku.

Osoby, które nie skorzystały z tych ścieżek w wyznaczonych terminach, pozostają nadal użytkownikami wieczystymi na dotychczasowych zasadach — co oznacza kontynuację obowiązku uiszczania opłaty rocznej oraz respektowania warunków określonych w pierwotnej umowie.

Planowane zmiany — powrót użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe w 2026 roku

Choć przez ostatnią dekadę kierunek zmian w polskim prawie zmierzał wyraźnie w stronę stopniowego eliminowania użytkowania wieczystego z obrotu prawnego, w 2026 roku pojawiły się zapowiedzi częściowego odwrócenia tego trendu. Resort odpowiedzialny za rozwój i technologię przedstawił założenia projektu, który ma przywrócić możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe — tym razem z myślą o towarzystwach budownictwa społecznego, społecznych inicjatywach mieszkaniowych oraz inwestorach prywatnych i instytucjonalnych realizujących inwestycje mieszkaniowe na gruntach publicznych.

Celem tego rozwiązania ma być obniżenie jednorazowych kosztów pozyskania gruntu pod budowę nowych mieszkań, przy jednoczesnym zachowaniu przez gminy i inne jednostki samorządu terytorialnego kontroli nad sposobem zagospodarowania nieruchomości — zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Projekt zakłada również wprowadzenie instytucji tzw. opóźnionego przekształcenia użytkowania wieczystego dla nowo ustanawianych praw tego rodzaju. Warto śledzić dalsze losy tego projektu, ponieważ może on istotnie zmienić sposób finansowania nowych inwestycji mieszkaniowych realizowanych na gruntach należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Podsumowanie

Użytkowanie wieczyste to prawo rzeczowe dające bardzo szerokie uprawnienia do korzystania z gruntu należącego do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego — ustanawiane w formie aktu notarialnego, wpisywane do księgi wieczystej i trwające co do zasady 99 lat (minimalnie 40 lat). Zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna może być stroną takiej umowy, a samo prawo — mimo ograniczenia czasowego — jest w pełni zbywalne i podlega dziedziczeniu.

Najważniejsze informacje, o których warto pamiętać:

• użytkowanie wieczyste różni się od własności przede wszystkim czasem trwania, koniecznością uiszczania opłaty rocznej oraz możliwością rozwiązania umowy w przypadkach przewidzianych przepisami,

• od 1 stycznia 2019 roku grunty zabudowane na cele mieszkaniowe zostały automatycznie przekształcone w prawo własności, w zamian za opłatę przekształceniową rozłożoną na 20 lat,

• w przypadku nieruchomości komercyjnych przekształcenie wymagało złożenia wniosku w określonym terminie — większość takich terminów upłynęła już w latach 2024–2025,

• w 2026 roku planowany jest częściowy powrót użytkowania wieczystego jako narzędzia wspierającego nowe inwestycje mieszkaniowe na gruntach publicznych.

Najczęstsze pytania o użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste — co to jest w najprostszym ujęciu?

To prawo do korzystania z cudzego gruntu (należącego do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) w sposób zbliżony do prawa własności, ustanawiane na czas określony — co do zasady na 99 lat — w zamian za opłatę pierwszą oraz coroczną opłatę za użytkowanie wieczyste.

Czym różni się użytkowanie wieczyste od własności?

Najważniejsza różnica to czas trwania prawa — użytkowanie wieczyste jest ograniczone czasowo, a własność jest bezterminowa. Ponadto właścicielem gruntu przez cały okres trwania użytkowania wieczystego pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, a użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania opłat rocznych, których właściciel nieruchomości (poza podatkiem od nieruchomości) nie ponosi.

Czy użytkowanie wieczyste jest zbywalne?

Tak. Użytkownik wieczysty może sprzedać, darować lub w inny sposób przenieść swoje prawo na inną osobę — zarówno fizyczną, jak i prawną. Przeniesienie wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz wpisu w księdze wieczystej.

Jakie są opłaty za użytkowanie wieczyste?

Na opłaty za użytkowanie wieczyste składają się: jednorazowa opłata pierwsza wnoszona przy zawarciu umowy oraz opłata roczna uiszczana przez cały okres trwania prawa, płatna zwykle do 31 marca każdego roku. Wysokość opłaty rocznej zależy od wartości nieruchomości oraz celu, na jaki grunt został oddany.

Kto może zostać użytkownikiem wieczystym?

Zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może zostać zawarta z osobą prywatną nabywającą grunt na cele mieszkaniowe, jak i z przedsiębiorcą planującym inwestycję komercyjną.

Na czym polega przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności?

W przypadku gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształcenie nastąpiło automatycznie z dniem 1 stycznia 2019 roku, z mocy samego prawa, w zamian za opłatę przekształceniową rozłożoną na 20 lat. W przypadku nieruchomości komercyjnych przekształcenie wymagało złożenia wniosku w terminie określonym przepisami — większość takich terminów upłynęła w latach 2024–2025.

Czy nadal można wystąpić o przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu komercyjnego?

Terminy na złożenie wniosków w ramach dotychczasowych ścieżek przekształceniowych dla nieruchomości wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe co do zasady już upłynęły. Warto na bieżąco śledzić zapowiadane zmiany przepisów, ponieważ ustawodawca planuje w 2026 roku kolejne modyfikacje dotyczące zasad gospodarowania nieruchomościami oddanymi w użytkowanie wieczyste.

Czy właściciel gruntu może odebrać prawo użytkowania wieczystego przed upływem umówionego terminu?

Tak, ale tylko w wypadkach wyjątkowych przewidzianych w przepisach — w szczególności gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, np. nie wznosząc wymaganej zabudowy w ustalonym terminie.

Czy można przedłużyć umowę użytkowania wieczystego po upływie 99 lat?

Tak, użytkownik wieczysty może żądać przedłużenia umowy w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego terminu. Przedłużenie następuje na okres od 40 do 99 lat, a odmowa jest możliwa jedynie ze względu na ważny interes społeczny.

Czy wysokość opłaty rocznej jest taka sama dla wszystkich gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste?

Nie. Stawka opłaty rocznej zależy od celu, na jaki grunt został oddany — najniższa, zwykle 1% wartości nieruchomości, obowiązuje dla gruntów mieszkaniowych, wyższa, najczęściej 3% wartości nieruchomości, dotyczy gruntów przeznaczonych na działalność gospodarczą, a osobne stawki przewidziano dla gruntów rolnych.